土地估价师考试

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2015年土地估价师《土地估价实务》试题

2014-12-11 15:53:00 无忧考网

一、单项选择题(30题,题号1~30,共15分。每题有A、B、C、D四个备选项,其中只有1个最符合题意,请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明:每题0.5分,选错不得分,不倒扣分)

  1.因为土地具有(  )优势,决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。

  A.价值

  B.使用价值

  C.区位

  D.成本

  2.道路功能与宽度属于城镇土地定级的(  )因素。

  A.繁华度

  B.城镇基础设施

  C.交通通达度

  D.城镇规划

  3.某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务,需评估一风井用地的价格。经实地调查,该风井所处区域有供水管网,但风井未接入供水;风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连,无其他设施。据此,在进行土地价格定义时,土地开发程度应设定为(  )。

  A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整

  B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整

  C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整

  D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整

  4.对有关因素因子指标进行标准化处理,并结合相应权重(  ),以初步划定城镇等别。

  A.开展城镇土地分等准备工作

  B.计算分等对象的综合分值

  C.资料整理及定量化

  D.验证、调整分等初步结果

  5.某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算,多采用(  )中心功能扣除法。

  A.高级

  B.次级

  C.中级

  D.低级

  6.甲企业因改制的需要,委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估,土地用途为工业,评估结果200万元。时隔3个月,在完成改制后,为了与乙公司洽谈土地作价人股问题,甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估,并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是(  )(以企业改制评估时的估价期日为基期,已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0%)。

  A.估价报告仍在有效期内,评估公司可直接修改估价目的,不需重新评估价格

  B.评估目的不同,估价结果有一定差异,因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求

  C.估价对象未变,估价时间相差较近,价格水平变化不大,企业可以直接使用原估价报告

  D.如果接受委托,评估公司应该脱离原估价结果重新评估

  7.在一土地估价技术报告中,估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%~4.0%,并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定,下列做法不恰当的是(  )。

  A.两种估价方法所采用的因素条件应一致,但修正幅度可以不一致

  B.根据比较实例宗地的具体特点,确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%~8.0%

  C.不同的估价方法有不同的应用特点,因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定

  D.同一因素对地价的影响具有一致性,修正的幅度也应一致,因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%~4.0%

  8.不考虑交通等基础设施的影响时,衡量基础设施完善度是从三方面进行的,其中不包括(  )。

  A.设施类型是否齐备

  B.设施水平

  C.使用的保证率

  D.人均使用率

  9.计算土地经济系数不包括(  )。

  A.计算“产量一成本”指数

  B.确定指定作物的产量一成本指数

  C.计算样点指定作物土地经济系数

  D.计算等值区土地经济系数

  10.定级因素凶子指标的量化方法为采用最小值或均值度法的是(  )因素。

  A.面状

  B.线状

  C.点状

  D.有交叉影响的 11.土地利用总体规划的本质特征是(  )。

  A.综合性和战略性

  B.综合性和控制性

  C.控制性和性

  D.战略性和长期性

  12.住宅用地影响因素不包括(  )。

  A.城市规划限制

  B.住宅区的位置

  C.基础设施完善度

  D.公用设施完善度

  13.专项规划在土地利用规划体系中具有(  )。

  A.控制性

  B.专业性

  C.独立性

  D.灵活性

  14.城镇土地分等结果要符合城镇本身的(  ),充分考虑城镇的宏观地理位置,与区域经济水平发展保持相对一致。

  A.经济特征

  B.环境特征

  C.经济效益

  D.利用效益

  15.土地定级必须充分考虑(  )对土地的影响,因地制宜地确定土地定级项目和标准,提高土地质量评定的针对性。

  A.区域差异

  B.地域差异

  C.区域经济水平发展

  D.地域经济水平发展

  16.在确定土地等级的初步方案时,以(  )为主。

  A.定量计算

  B.定性分析

  C.定量分析

  D.定量与定性相结合

  17.根据评估目的不同,宗地地价的分类不包括(  )。

  A.基准地价

  B.标定地价

  C.出让底价

  D.交易地价

  18.现有一临街宗地A,深度为25ft,宽度为10ft,路线价为2000元/英尺,设标准深度为100英尺,试运用“四三二一”原则,计算得其价格为(  )元。

  A.8000

  B.14000

  C.65400

  D.40000

  19.在进行城镇土地分等时,拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时,该指标值和最低值分别为58万人和30万人,参评的甲城镇对应指标为43万人;在分析区域农业人口人均耕地时,该指标值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人,参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人,则甲、乙城镇计算的因子分值分别为(  )。

  A.53.6、54.2

  B.46.4、54.2

  C.56.6、45.8

  D.46.4、45.8

  20.房地产估价原则中,不包括(  )原则。

  A.合法

  B.公平

  C.分配

  D.替代  21.估价的基本事项不包括(  )。

  A.估价目的

  B.估价对象

  C.估价时点

  D.估价原则

  22.在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和(  )四者的内在联系。

  A.估价原则

  B.估价方法

  C.不动产自身状况

  D.不动产市场状况

  23.不动产估价最初的目的就是为(  )服务,以保证税赋的公平性。

  A.国家

  B.社会

  C.纳税人

  D.税收

  24.土地出让转让过程中的地价评估,不包括(  )评估。

  A.基准地价

  B.标定地价

  C.保险地价

  D.出让底价

  25.下列情形中不需要对不动产资产进行估价的是(  )。

  A.企业兼并

  B.企业解体

  C.投资

  D.参股

  26.为了调解纠纷,确定估价对象的合理价值而进行的评估称为(  )。

  A.遗产评估

  B.家产分割评估

  C.纠纷、司法鉴定等评估

  D.不动产征用、征收、拆迁等补偿评估

  27.下列关于基准地价评估技术途径的表述,最准确的是(  )。

  A.在市场欠发达地区,以土地定级为基础,用市场交易价格等资料评估

  B.在市场发达地区,以土地定级为基础,以土地收益为依据评估

  C.在市场发达地区,在土地定级或均质地域划分基础上,用市场交易价格等资料评估

  D.在市场发达地区,以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础,以土地收益为依据评估

  28.对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识是(  )。

  A.经济数学

  B.线性代数

  C.数理统计

  D.多元微分方法

  29.由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的,称为(  )误差。

  A.组内

  B.随机

  C.组间

  D.系统

  30.根据某城市的基准地价图,市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级,而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级,从基准地价评估的原理分析,对这种现象的正确评价为(  )。

  A.不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理

  B.体现了依据土地利用边际效益原则,城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理

  C.体现了依据土地报酬递减原则,城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律

  D.不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理

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